Financiamento imobiliário: como funciona e quais suas vantagens?

O financiamento imobiliário é uma das modalidades de crédito mais utilizadas pelos brasileiros e as condições facilitadas de pagamento são uma ótima opção

O financiamento imobiliário é uma solução para comprar um imóvel quando não se tem todo o valor à vista, ou seja, pegar dinheiro emprestado com um banco para comprar um imóvel e você pode financiar imóveis residenciais e comerciais.

E para garantir que seja um bom negócio, é preciso conhecer e analisar os fatores que influenciam a compra, como as taxas juros e os tipos de financiamento imobiliário que existem em nosso país.

O método mais comum é o comprador pagar um valor de entrada e solicitar o restante junto a uma instituição financeira que será pago em prestações acrescidas de juros.

Esse é o tipo de financiamento que tem as taxas mais baixas no mercado, quando comparados a outros tipos de financiamento. Possui um prazo longo para quitação da dívida, que é de até 35 anos e que cobre até 90% do valor do imóvel e varia de acordo com a instituição.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

No Brasil, financiamento de imóveis pode ser viabilizado por duas modalidades diferentes, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Veja como funciona cada um deles:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é um programa de financiamento habitacional criado pelo Governo Federal em 1964 para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil.

A iniciativa tem como grande objetivo, reduzir o déficit habitacional do país, oferecendo crédito de longo prazo com juros baixos.

Os recursos desse sistema, que tem a Caixa Econômica Federal como principal intermediário, vêm da caderneta de poupança e do FGTS (Fundo de garantia por tempo de serviço) e possuem características bem definidas:

- O valor do imóvel de até R$ 1,5 milhão;

- As prestações pode ser de até 30% da sua renda familiar bruta;

- A taxa máxima de juros é de 12%;

- O financiamento cobre no máximo 80% do valor do imóvel;

- O imóvel não pode ter sido comprado com a utilização do FGTS nos últimos 3 anos.

- É possível utilizar recursos do seu FGTS para quitar parte do financiamento desde que seja residencial e o primeiro a ser adquirido;

- O prazo para quitação é de até 35 anos.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O SFI foi criado pelo Governo Federal no ano de 1977, como alternativa aos casos que não se encaixam no SFH, sendo um pouco mais flexível. Esse sistema costuma atrair interessados em adquirir um imóvel residencial ou comercial de maior valor e investidores do setor imobiliário.

As principais diferenças entre SFI e SFH são:

O valor do imóvel pode ultrapassar R$ 1,5 milhão, o financiamento pode chegar a 90% do valor total, o comprador pode ser tanto pessoa física quanto jurídica e há a possibilidade de adquirir mais de um imóvel e não há restrições legais quanto ao valor do imóvel e o comprometimento da renda..

Outro diferencial em relação ao SFH é que a taxa de juros é variável e não é possível usar os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) no financiamento pelo SFI e ambos possuem prazo de pagamento de até 35 anos.

Os recursos utilizados para o financiamento de imóveis através do SFI são obtidos de investidores, bancos e financeiras e a garantia usada é de alienação fiduciária que gera maior segurança às instituições financeiras.

Como funciona o sistema de amortização?

Quando realizamos um financiamento, existem três modelos utilizados pelas instituições financeiras na amortização da dívida. O cliente pode negociar qual o modelo adotar para pagar o empréstimo: Price, SAC e SACRE.

No Sistema de Amortização Constante (SAC), as prestações são mais altas no início e menores no final porque há amortização mensal do valor financiado. O valor da parcela vai caindo, da primeira até a última, porque os juros são aplicados sobre um saldo devedor cada vez menor.

Na Tabela Price, as prestações que você recebe terão sempre o mesmo valor, do começo ao fim. Dentro delas, o que varia é o valor de amortização que é crescente e os juros são decrescentes.

O Sistema de Amortização Crescente (Sacre) reúne, na mesma modalidade, o SAC e a Tabela Price. Dessa maneira, as parcelas apresentam valor crescente inicialmente, diminuindo ao longo do tempo. Assim, as amortizações acontecem de acordo com o pagamento das parcelas, o que faz com que os juros sejam cada vez menores.

Os três tipos de amortização tem vantagens. O ideal é escolher de acordo com o seu perfil.

Financiamento direto com a construtora

Existe ainda a possibilidade de financiar o imóvel com a própria construtora ou incorporadora e a negociação ocorre entre o comprador e a empresa responsável pela construção e as regras para o financiamento variam de acordo com a construtora.

Geralmente, ocorre com casas ou apartamentos novos, comercializados quando estão na planta ou em construção e as regras exigidas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) não se aplicam a esse tipo de financiamento e você não pode utilizar o saldo do FGTS para amortização das parcelas.

Neste caso, os prazos para quitação costumam ser menores e, por isso, as prestações mais altas. Por outro lado, a aprovação do financiamento direto com a construtora é muito mais flexível do que as instituições bancárias.

Muitas pessoas acabam fazendo o financiamento direto com a construtora por causa das vantagens, tai como: Flexibilidade na aprovação, somente imóveis novos, condições melhores de pagamento, ganhos com a valorização e negociação sem intermediários.

Programas habitacionais

Existem ainda os programas habitacionais criados pelo governo federal que têm como objetivo viabilizar a aquisição de imóveis para as famílias de baixa renda, das áreas urbanas e rurais, com renda mensal de até R$ 8 mil (faixa 3) e o Governo Federal se prepara para abrir uma nova linha, chamada Faixa 4, a nova categoria vai atender 120 mil famílias com renda entre R$ 8 mil a R$ 12 mil.

Nesse tipo de financiamento imobiliário, as famílias devem preencher requisitos que possibilitam a compra do imóvel de maneira facilitada e com benefícios, tais como: juros reduzidos, utilização do FGTS, compor renda com duas ou mais pessoas, e até mesmo, subsídios.